La reciente publicación de la Gaceta Oficial de la República de Cuba, específicamente la Resolución 313/2024, trae cambios significativos en la compraventa de viviendas en el país. Emitida por el Ministerio de Finanzas y Precios (MFP), esta normativa actualiza los valores de referencia para las viviendas en Cuba, lo cual incidirá directamente en el monto de los impuestos que deben pagar las personas involucradas en estas transacciones. Con el objetivo de ajustar la base de cálculo para los impuestos, el gobierno cubano busca aumentar la recaudación en este sector, lo que significa un incremento en los costos para compradores y vendedores de viviendas.
La nueva resolución reemplaza la normativa anterior, la Resolución 112/2017, y establece que el pago de impuestos será obligatorio para todas las compraventas y donaciones de viviendas entre personas sin parentesco directo. Sin embargo, existen algunas excepciones para familiares hasta el cuarto grado de consanguinidad y relaciones socioafectivas reconocidas judicialmente, quienes tendrán ciertas exenciones. Esto significa que las transacciones inmobiliarias en Cuba ahora enfrentarán un régimen tributario más estricto y costoso, sin margen de flexibilidad para quienes no cumplan con las nuevas disposiciones.
El Ministerio de Finanzas y Precios ha clasificado los inmuebles en diferentes grupos según su ubicación y características constructivas, lo cual afectará el cálculo del impuesto en función de la zona. Las áreas de alta relevancia económica y turística, como La Habana Vieja y Varadero, tendrán mayores valores referenciales, lo que se traduce en impuestos más elevados. Por otro lado, en las zonas suburbanas y rurales, se aplicarán criterios de cálculo que buscan considerar el menor nivel de urbanización y el tipo de vivienda, permitiendo reducciones de hasta un 10% o 15% en el valor referencial según sea el caso.
Esta normativa también otorga a los Consejos de Administración Municipal la facultad de ajustar los valores de referencia hasta un 10% en las zonas suburbanas, previo análisis de las condiciones estructurales y comerciales de cada inmueble. En áreas rurales o montañosas, las viviendas pueden contar con un descuento adicional del 15% en su valor referencial, lo cual ofrece cierto alivio para los propietarios en estas zonas al momento de calcular el impuesto de compraventa.
Para determinar el valor imponible, se utiliza un coeficiente que varía según la ubicación y las características de la vivienda. Este coeficiente, que oscila entre 1.5 y 7, ajusta el valor imponible en función de factores como el número de dormitorios, la presencia de un garaje y áreas de patio o jardín. En zonas de desarrollo económico, como la Zona Especial de Desarrollo Mariel, se aplica un coeficiente de 7, mientras que en municipios con menor actividad económica se usa un coeficiente de 1.5. Este sistema busca crear una base de tributación justa, alineada con el nivel de urbanización y el valor de mercado del inmueble.
Como parte de los nuevos cambios, el comprador y el vendedor tendrán responsabilidades fiscales distintas en cada transacción inmobiliaria. El comprador deberá pagar un Impuesto sobre la Transmisión de Bienes y Herencias, equivalente al 4% del valor de la propiedad. Por su parte, el vendedor deberá abonar el Impuesto sobre los Ingresos Personales sobre las ganancias obtenidas en la transacción. Además, ambos impuestos deben liquidarse al momento de formalizar la transacción ante notario, eliminando el plazo de 30 días que anteriormente se permitía, lo que implica una mayor inmediatez en el cumplimiento de las obligaciones fiscales.
Estas nuevas disposiciones fiscales están reguladas bajo la Ley 113 del Sistema Tributario y sus actualizaciones, las cuales establecen los deberes fiscales para quienes participan en compraventas de viviendas en Cuba. La normativa comenzará a regir el 15 de noviembre de 2024, por lo que es crucial que tanto compradores como vendedores se informen y se preparen para cumplir con las nuevas obligaciones tributarias en las operaciones inmobiliarias.
